相続直前の不動産投資に赤信号？2027年導入の「5年ルール」とは

相続直前に不動産を購入して評価額を下げ、節税を図る手法に、国税当局の厳しい網がかけられています。
特に注目すべきが、税制改正で盛り込まれた「5年ルール」です。

■いつから適用される？
・適用時期：2027年1月1日以後の相続・贈与から適用
・※「いつ買ったか」ではなく、「いつ相続・贈与が起きたか（課税時期）」で判断されます。2027年以降に相続が発生した場合、過去5年以内に取得した物件が対象になります。

■「5年ルール」の具体的な内容
相続・贈与前「5年以内」に取得・新築した「貸付用不動産（アパート・賃貸マンションなど）」や「不動産小口化商品」の評価方法が厳格化されます。

・従来：一律で「路線価」や「固定資産税評価額」で計算でき、時価との差額で大きな節税ができた。
・改正後：5年以内に取得した物件は原則「時価ベース（または取得価額を基にした評価等）」に修正され、節税効果が大幅に縮小する。
・※なお、不動産小口化商品については取得時期を問わず時価評価となります。

■今後の対策とポイント
1.「直前の駆け込み」はリスク大
相続間際になって慌てて不動産を買っても、期待した節税効果が得られない、あるいは税務調査で否認されるリスクが高まります。

2.「5年以上」の長期保有が前提に
逆に言えば、相続発生から5年以上前に取得・保有していれば、これまで通り従来の評価方法が適用されます。

■まとめ
「ギリギリになってから動く」という従来の相続対策は、2027年の制度導入により通用しなくなります。今後は、より早めかつ長期的な視点での資産計画が不可欠です。

「うちの現在の対策に影響はある？」と不安な方は、ぜひ一度相続の専門家にご相談ください。